首次購屋的不敗經驗首次購屋族在經驗不足的情況下,出手前需要做哪些功課?才能趨吉避凶,得到成功的經驗?以下就是一些基本的方向,或可參考。 不必當通勤族 一、   首購族的需求往往來自生活所求,最常見的是上班的方便性考量。的確,上班族每天花在通勤的時間上,如果能夠節省下來,無形中就有更充裕的時間可以運用。特別是常常需要加班、在職進修、睡眠不足,老是覺得時間不夠的上班族,解決時間不足問題最佳的室內裝潢方法,就是在公司附近找個窩,這樣每天即可睡得飽飽的,也不必憂慮加班時間太晚。二、   買房子的首要條件為購買能力:自備款與付息能力。銀行提供貸款的額度,一般的標準做法是以成交價的八折為原則,公營銀行與私人銀行則因經營的政策不同,而有所差異。簡單的說,台銀、土銀等公家銀行,會配合政府的對放款額度與利率的政策,以目前來說室內面積小於 十五坪 的小套房就可能無法融資。但是私人銀行條件就放寬許多,酒店兼職比較不會出現借不到錢的情形。不過小套房的保值性確實較低,風險的確較高,銀行心態自然會較保守。因此,想購買小套房的人,以現階段銀行較保守的放款態度,自備款所需的成數最少也要準備三到四成,有的銀行甚至只能貸到五成左右。除非房子的地段是在捷運周邊等屬於優質地段的產品,或是貸款人是具有較佳的還款能力的公教人員,銀行才願放寬融資額度。 重視長期利益 三、   增值與保值的長期利益:買房子最最重要的兩個新成屋考慮點,一是實用性,也即滿足眼前的需求;另外就是未來性,也即是轉售時的賣點。前者無須贅語,後者則是保值與否的關鍵所在。許多人都有套牢的慘痛經驗。最常見的是地區不對。還記得十幾年前三芝、基隆有許多小小套房一度熱賣,這些度假型產品會吸引人的關鍵因素主要在於低總價,當台北市中心高不可攀時,郊區低價產品就趁勢而起,結果是套牢一缸子人。這類區域不對的產品一旦處理起來總是非常困難,不論要脫手或出租難度都相當高,如果再碰建築設計到出售者眾,就會更加棘手,不可不慎。 區域地段並重 四、  區域對了,地段也要注意:在許多地區,往往是一街之隔,質感就大大的不同,未來性也大大的不同。以中山區馬偕醫院及新光、衣蝶百貨商圈所構築的生活圈而言,自從捷運通車後,周邊的業種也漸漸走向以年輕人為消費生態的活力商圈,包括有麥當勞、摩斯漢堡、丹堤咖啡、捷運書街等等,再配合中山活動中心、欣欣大眾等休閒娛樂設施,構成了一個完整的生活圈。 但是建築設計以中山與雙連捷運站而言,最精華的地段當屬民生西路、到南京西路、中山北路至捷運人行步道這一區塊。赤峰街一帶則因盤據著二手汽車材料,品質稍稍打了折扣。至於過了承德路則又是另外一個不同的景象,更因距離捷運站略遠,遠景較不被看好,過了中山北路到林森北路一帶,則不屬於捷運生活圈範圍,交通便利性更大打折扣。總之,同樣是以捷運為中心,因為地段的差異,未來性就有不小的差別。 二房優於套房 五、   產小額信貸品的選擇:許多首購者在面對套房與二房的抉擇時,常常受限於自備款不足而被迫選擇套房,等到有錢了再來換屋。通常這種決定最後都會以失敗收場。理由很簡單,小套房市場的供給量過剩,買方選擇性太多,不易保值。相反的,二房則是較具安全性的產品,進可攻退可守,以目前小家庭趨勢的少子化生態,二房的市場競爭力顯然要強過套房。在不景氣的環境下,保值的能力也較佳。從貸款的角度來看,銀行對套房的態度再清楚不過,喜歡二房而排斥套房。換褐藻醣膠言之,二房的額度及利率還是相對套房有利。 購屋需要勇氣 六、   勇氣:買房子與買股票都是考驗人性的買賣,筆者在這兩方面也都有些許的失敗經驗,繳了不少的補習費。記得在十年前房市低迷的時候,在大同區承德路二段一帶買了 十五坪 大的小套房,但因地段不對,三年後認賠出場。隔了二年又在晴光市場附近買房,地段不算差,也因同質性產品太多,最終還是賠售了事。上了這寶貴的一課後,終於慢慢的悟出一些道理與賺酒店工作錢的法則。 七、 房地產最重要的是認清市場的特性,地段第一,產品稀有第二,再來是屋況與管理等等,至於價錢與進入的時機也很重要。但是最好不要抱著買到最低點的心態,因為好的物件擁有較多的潛在客源,只要價錢能夠接受,即可大膽買進,才不會白白浪費良機。畢竟自住有別於短期轉售,要著眼於長期利益。特別是在高油價高通膨的年代,許多成功者的經驗都告訴我們,房地產才是保值的最佳標的。儘管如此,仍然有不少人在門外徘徊,而不敢跨租屋網進購屋大門。筆者有一位友人,就是誤信了專家的建言:「買房子多看多聽不要急。」而裹足不前錯失了不少的機會,總想撿便宜,便宜還要更便宜,到現在越來越買不起房子了。  總之,買房子是件大事,特別是對首購族而言,宥於經驗較不足,難免會有所猶豫。但是只要所有的條件都足了,就應該果敢一點,畢竟凡事總有第一次吧。


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